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リースバックという資金調達方法

資金調達は企業にとっては経営の肝です。
赤字になっても会社はすぐに潰れませんが、現金がなくなれば黒字であっても倒産する可能性が十分にあるのです。
北浜グローバル経営には、リースバックの専門家が在籍しております。
不安が大きくなる前に、早めの対策として資金繰りや事業承継問題と合わせてご相談ください。

■「リースバック」という資金調達方法

まず、世の中には多くの資金調達方法がありますが、大きく次の3つに分けることができます。

1.デットファイナンス

銀行や信用金庫などの金融機関、投資家、あるいは、他人からお金を借りることによって資金調達をすることです。社債を発行して調達することもデットファイナンスに含まれます。

2.エクイティファイナンス

株式を発行することによって資金を調達することです。

3.アセットファイナンス

会社の資産を売却して資金を調達することです。例えば、不動産(土地や建物)、機械、債権、知的財産権などを売却して現金を調達します。

「リースバック」は、アセットファイナンスの中の一つとなります。

■リースバックとは

リースバック(セール&リースバック)とは、不動産を売却して現金を調達しながらも、退去せずにそのまま賃貸物件として使用し続ける(住み続ける)こと。
通常、不動産を売却すると売却代金を現金で受け取ることができますが、同時に退去する必要があります。

しかし、リースバックならば退去する必要がありません。投資会社または個人投資家に売却し、売却後もそのまま使用することができるのです。そのため、新しい資金調達方法として活用する企業や個人が増えています。
また、リースバックの対象となる不動産は、会社名義の自社ビル、個人名義(社長名義)のご自宅、どちらでも可能です。

■リースバックのしくみ

①売却・・・条件(売却金額、賃料、日程など)が整えば売却します。
②売却代金・・・現金で支払われます。
③賃貸・・・売却と同時に賃貸契約を締結します。
④賃料・・・毎月賃料を支払います。

■リースバックの事例

実際に多くの企業が資金調達のためにリースバックを活用しています。例えば、次のような企業の事例があります。

ソニー:2013年、東京の本社ビルを約1,111億円で売却してリースバック
パナソニック:2013年、パナソニック東京汐留ビルを約500億円で売却してリースバック
シャープ:2015年、本社ビルと田辺ビルを約188億円で売却してリースバック(後に本社ビルは買戻し)
武田薬品:2019年、大阪本社ビル(武田御堂筋ビル)を約500億円で売却してリースバック

いずれもリースバックによりキャッシュフローを改善しながらも、そのままビルを使用しています。

■リースバックのメリット

リースバックのメリットは大きく次の5つです。

1.現金が調達できる

売却が完了すると同時に現金を受け取ることができます。もちろん借り入れではないので、返済の義務はありません。

2.そのまま使用できる

売却した不動産は、以前と変わらずそのまま使用することができます。

3.格付けの引き上げ

リースバックをすると、次の貸借対照表のように不動産(土地、建物)と借入金が減少します。これを“オフバランス化”と言います。
その結果、自己資本比率が上昇し、また、ROA(総資産経常利益率)が上昇し、銀行の「企業の格付け」のアップにつながります。

貸借対照表

4.節税が見込める

不動産は、所有していると固定資産税の支払い義務とローンの返済義務が発生します。しかし、リースバックをして賃貸物件になると、固定資産税の支払い義務はなくなります。
また、賃料は費用として計上できますので節税が見込めます。(通常、ローンは費用として計上できません。支払利息のみが費用計上できます。)

5.買い戻すことが可能

リースバックした後、一度売却した不動産を数年後に買い戻すことが可能です。
例えば、「3年後に現金ができたので買い戻す」「資金繰りに余裕ができたのでもう一度ローンを組んで買い戻す」といったことができます。

■リースバックのデメリット

デメリットイメージ

リースバックのデメリットは主に2つです。

1.所有者の名義が変わる

リースバックは、現金の調達と引き換えに不動産を売却します。そのため、買主が新しい所有者となり、登記簿謄本に記載される所有者も変更されます。

2.毎月の賃料が発生する

リースバック後は賃貸物件になりますので、毎月の賃料の支払いが必要になります。賃料が重荷にならないようにあらかじめ考えておくことが重要になります。

■リースバックをおすすめするケース

リースバックは次のようなケースで特に有効です。

1.現金が必要なケース

不動産の売却と同時に現金が入るので、即効性のある資金繰りの改善となります。

2.決算書を改善する必要があるケース

不動産を売却することで、貸借対照表の固定資産から「土地」と「建物」が減少し、同時に「借入金」も減少します。これにより自己資本比率が上昇します。

3.後継者が不在のケース

近年、特にご要望が多いのがこのケースです。いわゆる事業承継の問題を抱えている状態です。

社長の後継者がおらず、不動産を残しておく必要がない場合は、早めに現金化しておくことで資金繰りが楽になります。

また、あらかじめ不動産を現金化しておくことで、相続時の配分が容易になり揉め事が少なくなります。

■リースバックの費用

リースバックをするときに必要な費用は下記になります。

1.仲介手数料

売却価格の3%+6万円(宅建業法で決められています。)

2.登記費用(抵当権の抹消)

およそ3~5万円(司法書士に支払います。)

3.契約書の印紙代

5千円~(売却価格によって変わります。)

4.保証金

家賃の1ヶ月分~2ヶ月分

5.火災保険料

2万円~

6.1ヶ月分の賃料(先払い)

※原則、敷金や礼金は必要ありません。

例)売却金額:2,000万円、賃料:12万円の場合

  • 仲介手数料:66万円
  • 登記費用:およそ3万円
  • 契約書の印紙代:1万円
  • 保証金:およそ12万円
  • 火災保険料:およそ3万円
  • 1ヶ月分の賃料:12万円

合計:およそ97万円(税抜)

実際には、これらの費用は売却金額から差し引きする場合が多く、その場合は現金をご用意いただく必要はありません。

ご不明な点は丁寧にお答えしますので、ぜひ一度ご相談ください。

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